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マンション管理用語集
マンション管理についての重要用語の解説です。何卒、ご活用ください。
区分所有法 専有部分と共有部分 敷地利用権 規約敷地 マンション管理組合 理事会
集会（総会） 普通決議 特別決議 管理規約 使用細則 マンション標準管理規約 管理費
修繕積立金 大規模修繕 長期修繕計画 マンション管理業者（管理会社） 管理委託契約
マンション建替え決議
- 区分所有法
- 「建物の区分所有に関する法律」の略称。民法の特別法として昭和37年に制定。マンションで生活するときの基本的なルールとなる法律です。「建物区分所有法」、「マンション法」とも呼ばれます。
マンションのように一つの建物をいくつかの部分に分けて所有する（区分所有といいます）ときの建物の所有関係、管理の考え方やその方法を定めています。 又、区分所有された建物の大規模な修繕や建替えを決めるときの手続きや方法についても定めています。
- 専有部分と共用部分
- 一つの建物が区分所有されているとき、区分された部分を所有する権利を「区分所有権」、その権利を所有する人を「区分所有者」、
その所有された部分を「専有部分」、専有部分以外を「共用部分」といいます。
マンションでは原則として、壁やサッシ、ドアで区切られた内側が専有部分となり、それ以外は共用部分となります。柱や壁のコンクリート部分やバルコニーも共用部分となります。
- 敷地利用権
- 区分して所有されている建物の部分を所有する権利を区分所有権といいますが、これに対応する土地についての権利を「敷地利用権」といいます。 敷地利用権はマンションの建っている土地が区分所有者で共有されているときは、土地全体の何分の何という形で決められています。区分所有権と敷地利用権は一体のものと されていて、別々に処分（売却等）することは出来ません。これを「分離処分禁止の原則」といいます。
- 規約敷地
- 区分所有法により、区分所有者の規約によって区分所有建物の敷地とされた土地で、区分所有者が建物および建物が所在する土地と一体として管理または使用をするものをいいます。 建物の敷地ではないが、庭園、通路、駐車場など、建物の敷地と一体的に利用される土地がこれに該当します。規約敷地は、区分所有建物の敷地（法定敷地）と同様に区分所有者の共有とされ、原則として専有部分と分離して処分することはできません（分離処分の禁止の原則）。 規約敷地は、区分所有建物の敷地と建物利用のために必要な土地とが分離して管理処分されることを防ぐために設定されますが、その設定・廃止は管理組合の意思による。意志決定においては、管理組合の総会において区分所有者数および議決権の4分の3以上の賛成が必要とされています。
- マンション管理組合
- 区分所有法ではマンションの管理を行うための、区分所有者全員からなる団体が定められています。マンションでは一般的にマンション管理組合
（以下「管理組合」といいます）といわれています。
管理組合はマンションの共用部分の管理や修繕などについて、集会（下で説明します）を開くなどして、規約（下で説明します）やその他必要なことを決め、マンションを運営していきます。また管理組合は、法人になることができます。法人になった管理組合は「管理組合法人」と呼ばれます。
- 理事会
- マンション管理組合において、組合の業務を執行する組織を「理事会」といいます。 管理組合の規約（下で説明します）において、理事会を置いて、管理組合の業務を執行することを定めているマンションがほとんどです。 理事会は、一般的に区分所有者の中から選出された数名の理事によって構成されます。理事会の業務は、管理組合の規約や区分所有者の集会で定められますが、例えば、収支の予算や事業計画の案の作成、長期修繕計画案の策定などに当たります。 なお、通常、理事の中から選出される理事長は、規約によって建物の区分所有等に関する法律に定められた区分所有建物の管理者として選出されたこととされ、その職務に当たることとなります。また、管理組合が法人である場合には、理事の設置は法令上の義務となります。
- 集会（総会）
- 区分所有建物では、区分所有者は管理組合の構成員となります。この区分所有者の全員が参加する意思決定機関が「集会」です。一般的には「管理組合総会」「管理組合集会」「総会」とも呼ばれますが、区分所有法では「集会」という名称を使用しています。 区分所有法では、「管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない」と定めています。ここでいう管理者とは通常は、管理組合の理事長のことです。また年に1回以上定期的に開催される集会は、一般的には「通常総会」と呼ばれています。 このほかに、特定の議案を審議するために区分所有者の一定数以上の請求により臨時的に集会を開催することも可能であり、こうした集会は「臨時総会」と呼ばれています。 集会を開催する場合、管理者（理事長）は、開催日より1週間以上前に、開催日時・開催場所・議案の概要を各区分所有者に通知する必要があります。ただし区分所有者全員が同意した場合に限り、こうした招集手続きを省略することも可能です。 集会が開催されると、原則として管理者（理事長）が議長となり、あらかじめ通知された議案が審議される。議案を議決する方法としては、普通決議と特別決議があります。 区分所有者は集会に自ら出席して、議案を審議するのが原則であるが、出席できない場合には、書面によって議決を行なうことができ、また代理人を選任して代理人を出席させることも可能です。 書面による場合には、あらかじめ各議案についての賛成・反対の意見を表明した書面（議決権行使書という）を、管理者（理事長）に提出します。また代理人を選任する場合には、その代理人を選任したことを証明するための書面（委任状）を管理者（理事長）に提出します。 集会の議事の内容については、議長が議事録を作成しなければならない。この議事録は管理者（理事長）が保管し、関係者の請求があったとき、管理者はいつでもこの議事録を閲覧させる必要があります。 このように集会は、区分所有者の最高の意思決定機関であるが、日常的な管理組合の運営については集会の下部機関として管理規約にもとづき「理事会」が組織されており、さまざまな業務を執行しています。
- 集会における普通決議
- 分譲マンションのような区分所有建物において、管理組合の集会で議案を議決する際に、通常の議案について過半数の賛成により可決することを「普通決議」といいます。 この反対に、特に重要な議案について4分の3以上の賛成などの特別多数の賛成により可決することは「特別決議」と呼ばれます。 区分所有法では、「集会での議案の議決は、原則として区分所有者数の過半数および議決権の過半数の賛成で可決する」という旨を定めています。 従って、通常の議案については、区分所有者数の過半数と議決権の過半数の賛成があれば可決できることになり、こうした決議方法を「普通決議」と呼んでいる。 ただし実際には、管理組合の集会において、区分所有者の出席が少なく（かつ書面による権利行使や代理人の選任も行なわれず）、上記のような過半数の決議要件を満たすことが困難なケースもある。こうした場合に備えて、管理組合が管理規約において、普通決議の要件を「過半数」よりもあらかじめ緩和しておくことも可能とされています。
- 集会における特別決議
- 分譲マンションのような区分所有建物において、管理組合の集会で議案を議決する際に、特に重要な議案について特別多数の賛成により可決することを「特別決議」といいます。
この特別決議を必要とする議案は、区分所有法により次の8種類が規定されている。
1．管理規約の設定・変更・廃止（同法第31条）
2．管理組合法人の成立（同法第47条）
3．共用部分等の変更（同法第17条・第21条）
4．大規模滅失における建物の復旧（同法第61条第5項）
5．建物の建替え（同法第62条）
6．専有部分の使用禁止の請求（同法第58条）
7．区分所有権の競売の請求（同法第59条）
8．占有者に対する引渡し請求（同法第60条）
上記の8種類のうち、「建物の建替え」を除く7種類については、特別決議を行なうための議決要件は、「区分所有者数の4分の3以上」かつ「議決権の4分の3以上」の賛成です。 ただし「共用部分等の変更」についてはこの議決要件を管理規約により「区分所有者数の過半数」かつ「議決権の4分の3以上」の賛成にまで緩和することができます。 また「建物の建替え」についての決議要件は「区分所有者数の5分の4以上」かつ「議決権の5分の4以上」の賛成です。
- 管理規約
- マンションの管理を行う上でのルールを定めるのが「規約」です。一般的には管理規約と呼ばれています。 この規約では、管理組合の運営方法、専有部分や共用部分の範囲や使用方法、管理費や修繕のための積立金の額など、マンション管理に必要な様々な内容を定めることでき、管理のための憲法と言うこともできます。 規約は管理組合が開く集会で、区分所有者数及び議決権の4分の3の賛成を得て作成することができ、また変更したり廃止したりすることができます。
- 使用細則
- 分譲マンションのような区分所有建物において、管理規約にもとづいて設定される共同生活上の詳細なルールのことを「使用細則」といいます。 この使用細則は、区分所有者の集会において管理規約とは別途に作成される規則であり、共同生活において遵守すべきルールを詳細に定めるものです。 また、使用細則で規定されている事項は、多くの場合、共同生活のルールに関する事柄であるので、原則的には、集会の普通決議によって変更することが可能です。 ただし使用細則の変更が、管理規約の内容の変更に該当する場合や、建物・敷地の管理・使用に関する基本的事項の変更に該当する場合には、管理規約そのものの変更の手続きを踏む必要があります。 従ってこうした場合には、集会の特別決議（区分所有者の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上）が必要となります。 このように使用細則の変更しようとする部分の性質によって、変更手続きが大きく異なるので注意が必要です。
- マンション標準管理規約
- 分譲マンションなどの区分所有建物における管理規約について一定のガイドラインを示すために、国土交通省（旧・建設省）が作成したマンション管理規約のモデルのことです。 当初は「中高層共同住宅標準管理規約」という名称であったが、平成16年1月より「マンション標準管理規約」へと名称変更されています。
- 管理費
- 分譲マンションにおいて、区分所有者が管理組合に対して毎月納入する金銭であって、共用部分や建物の敷地などの管理に要する経費に当てるために消費される金銭のことです。 具体的には、管理会社に対する管理委託費や管理組合の運営費用などの経費に充当されます。
- 修繕積立金
- 管理組合が長期修繕計画に従って修繕を実施するために、区分所有者から毎月徴収した金銭を積み立てたものです。 区分所有者は、管理組合に対して、通常、管理費と特別修繕費を納入するが、この特別修繕費を毎月積み立てたものが「修繕積立金」です。 この修繕積立金は、管理費と混同しないように、管理費とは別に経理することが管理規約において定められている必要があります。
- 大規模修繕
- マンションの外壁を塗り替えたり、古くなった配管を取替えたりする大規模な工事が伴うマンションの修理（修繕）を大規模修繕といいます。 具体的には、鉄部塗装工事・外壁塗装工事・屋上防水工事・給水管工事・排水管工事などの各種の修繕工事をいいます。 大規模修繕を行う必要性やその箇所、内容は専門家を交えて検討し、最終的には区分所有者の参加する集会における過半数でその実施を決定しますが、 共用部分を著しく変更する大規模修繕（形状又は効用に著しい変更を伴う工事）は区分所有者数及び議決権の4分の3以上の賛成が必要となります。
- 長期修繕計画
- 分譲マンションの性能を維持し老朽化を防止するために、管理組合が作成する分譲マンションの長期的な修繕計画のことです。 長期修繕計画は、一般的に25年から30年程度の期間を対象として、マンションの各箇所に関する鉄部等塗装工事・外壁塗装工事・屋上防水工事・給水管工事・排水管工事などの各種の大規模修繕をどの時期に、どの程度の費用で実施するかを予定するものです。 これらの大規模修繕のうち新築後5〜6年で実施率が高まるのが鉄部等塗装工事です。また新築後9〜10年では外壁塗装工事と屋上防水工事の実施率が高まり、給水管工事・排水管工事は新築後15年以降に実施率が上昇します。 ただしマンションの建築・設備の仕様によってこれらの時期は大きく変化することがあります。 長期修繕計画ではこうした大規模修繕の実施時期を定めるだけでなく、その費用についても収支計画を定めるのが望ましいです。 大規模修繕の費用は原則として「修繕積立金」をとり崩すことで賄われる。また、マンションの管理規約により「駐車場収入の剰余金」が「修繕積立金」に組み入れられる場合が多いです。 しかしこれらの収入だけでは大規模修繕の費用をまかなうのに十分ではないケースが非常に多いので、各大規模修繕の実施時期において、費用の不足分を各戸から一時金として徴収すること、借入金をすること等も計画に組み込んでおく必要があります。
- マンション管理業者（管理会社）
- マンション管理業を行なう者であって、国土交通大臣の登録を受け、マンション管理業者名簿に登録された者を「マンション管理業者」といいます（マンション管理適正化法第2条第8号）。 マンション管理業者は、その事務所ごとに、30の管理組合の事務を委託されるごとに1名の割合で、専任の管理業務主任者を置く義務があります（マンション管理適正化法第56条）。 マンション管理業者は、管理組合と管理委託契約を締結する際には、契約締結前の重要事項説明を管理業務主任者に行なわせる義務があります（マンション管理適正化法第72条）。 また契約成立時に交付する書面（通常は管理委託契約書を指す）には、管理業務主任者が記名押印する必要があります（マンション管理適正化法第73条）。 なお、マンション管理業者は毎年、管理組合等に報告を行なう義務があります（マンション管理適正化法第77条）。
- 管理委託契約
- 管理組合がマンション管理会社に対して、分譲マンションの管理を委託する契約のことです。
このとき、マンション管理会社がマンション管理法に定める「マンション管理業者」であるならば、次のことを行なう義務があります。
1．マンション管理会社は、管理委託契約の締結前に一定の重要事項を説明しなければならない（マンション管理適正化法第72条）。
2．マンション管理会社は、管理委託契約を締結するときに、一定の事項を記載した書面（通常は管理委託契約書）を遅滞なく交付しなければならない（マンション管理適正化法第73条）。
- マンション建替え決議
- 区分所有者及び議決権の5分の4の賛成により建替えることを決められます。これを建替え決議といいます。 団地において、団地全体を建替えるときは、団地全体の5分の4以上及びそれぞれの棟の3分の2以上の賛成を得る必要があります（団地一括建替え決議といいます）。 また団地の一部を建替えるときは、建替える棟の5分の4以上の賛成と団地全体の4分の3以上の賛成を得る必要があります（団地建替え承認決議といいます）。
